Bolha imobiliária: Osasco aniquilou indústrias e investiu em offices vazios
Editorial – Há tempos Osasco deixou de ser cidade industrial para uma economia baseada em serviços. Sempre foi um grande orgulho para o município ter alterado sua matriz de investimentos e empregos. Ainda assim, nos últimos anos focamos em um segmento corrosivo: os ‘offices premium’.
Desde 2009 os principais investimentos foram voltados ao mercado imobiliário. Em franca ascensão, Osasco despontou como terreno fértil para o aparecimento de grandes torres residenciais e comerciais. Em primeiro momento, isso demonstra pujança econômica de uma boa administração –privada e pública.
No entanto, a ampla oferta de crédito imobiliário para sanar a crise de 2008 (evidenciada mundialmente pela quebra do Banco Lehmann Brothers) em todo o país se mostrou estratégia eficiente em curto-prazo; mas débil em espaços maiores de tempo. Prova disso é a atual retração da demanda por novos empreendimentos, acendendo o sinal amarelo em diversas construtoras e incorporadoras.
Em um resumo extremamente básico, nossa matriz de investimentos no município foi o ‘rezoneamento’ de áreas até então comerciais e residenciais médias, permitindo o surgimento de torres de serviços e moradia em quase todos os bairros da cidade.
Gera-se empregos e ativa-se a economia local em grandes proporções desde então. Infelizmente, essa mesma máxima também traz o efeito inverso em momentos específicos.
A compra de grandes terrenos por altos preços pelas construtoras praticamente inviabilizou a aquisição da casa própria para todas as rendas, principalmente a classe média.
É fundamental separar as torres residenciais das torres de serviços, haja visto que a demanda por novas moradias entre a população sempre foi bastante grande, mesmo com a prática de preços exagerados e o m² supervalorizado.
As torres de serviços, em grande parte definidas como ‘office premium’, possuem características próprias. Em primeiro lugar, quem compra uma sala ‘premium’ pretende trabalhar no local ou –em maior número- investir em um imóvel faturando o aluguel e, posteriormente, recuperando o total do investimento em eventual venda.
No momento de diminuição das atividades econômicas pela inflação ou outros fatores, a ‘sanha’ por esse tipo de imóvel não necessariamente cai, mantendo novos investidores comprando imóveis como terreno seguro, fato que deixou de ser.
Consequentemente o número de interessados em alugar salas é abalado, reduzindo os ganhos desse investidor e, inevitavelmente, deixando-o com um elefante branco premium.
Tais investidores podem, então, tentar vender seus imóveis; constatando que –a oferta supera a demanda- e os preços caíram, tanto do aluguel, quanto do próprio imóvel; muitas vezes a recuperação de seus investimentos é improvável.
Quando uma cidade baseia parte de seu progresso na política de ‘rezoneamento’, a oferta de empregos e a ativação econômica artificial simplesmente desaparecem em tempos menos favoráveis. O resultado inerente da soma desses fatores é desemprego, redução da arrecadação municipal, travamento abrupto de novos investimentos e, por fim, uma depreciação dos locais que permanecem desse modo por muito tempo.
O economista Luiz Carlos Ewald, conhecido por suas análises menos otimistas do momento atual, alerta que uma Bolha Imobiliária está em curso em determinadas regiões do país, desencadeando a irrealidade dos preços em m², sem deixar de seduzir novos compradores que esperam lucros ainda maiores que o atual período de alta de preços.
Certo ou errado, o fato é que desde 2009 o aumento do m² no Brasil (principalmente nas regiões metropolitanas) subiu quase o dobro –ou mais que o dobro- segundo dados do IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada).
Outro fato é a nítida redução das compras de novos imóveis –residenciais- desde Março de 2014, principalmente por oferta menor de crédito imobiliário, e muito menos pela sensação dos compradores de uma possível Bolha.
Osasco têm, atualmente, mais de uma dezena de torres comerciais de grande porte sendo construídas. Outra dezena já foi inaugurada e ainda permanecem com andares inteiros vazios. Nesses locais, não houve necessariamente prejuízo para as construtoras. Os andares vazios comumente foram vendidos para investidores que esperavam alugar suas salas, sem êxito até o momento.
Muito longe de ser um impacto apenas no segmento, a eventual Bolha Imobiliária poderia arrasar as contas de uma cidade baseada nesse tipo de serviço, como Osasco tenta ser, formando um grande número de desempregados e tirando recursos da economia local.
A matriz industrial de Osasco foi quase completamente aniquilada nos últimos vinte anos por especulação imobiliária, guerra de tributos com os municípios menores e, principalmente, por termos optado por focar nossa economia em uma matriz ‘moderna’, porem com grandes riscos quando apenas o mercado é capaz de regê-la.
Da Redação – Análise CMIO – Coletivo de Mídia Independente de Osasco / Img. Skyscrapper desc. /
